การขายฝาก คืออะไร

        การขายฝาก ตามกฎหมายคือการซื้อขายชนิดหนึ่ง แต่เป็นการซื้อขายที่มีข้อตกลงพิเศษเพิ่มเติมว่า ผู้ขายฝากสามารถ ไถ่ทรัพย์สินนั้นคืนจากผู้ซื้อฝากได้ภายในกำหนดระยะเวลาที่ตกลงกัน
        แต่ในความเป็นจริงการขายฝากเป็นรูปแบบหนึ่งของการกู้ยืมเงิน เจตนาที่แท้จริงของผู้ขายฝากต้องการกู้เงิน แต่เจ้าหนี้ไม่ต้องการผูกพันในรูปสัญญากู้ เพราะมีอัตราเสี่ยงสูง จึงให้ลูกหนี้ทำสัญญาในรูปขายฝาก ซึ่งทำให้เจ้าหนี้
     มีหลักประกันที่มี่นคง และไม่ยุ่งยากเหมือน การจำนองหรือจำนำ เพราะกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ตกเป็นของผู้ซื้อฝากทันที ที่ทำสัญญาขายฝาก หากลูกหนี้ไม่ชำระหนี้ไถ่ถอนภายในกำหนดก็หมดสิทธิไถ่ ผู้รับซื้อฝากไม่ต้องเสียเวลา และเสียค่าใช้จ่าย ในการฟ้องร้องดำเนินคดี

ทรัพย์ที่ขายฝากได้

           ทรัพย์สินทุกชนิดสามารถนำมาขายฝากได้ไม่ว่าจะเป็น ทรัพย์ที่เคลื่อนที่ได้ หรือ ทรัพย์ที่เคลื่อนที่ไม่ได้

วิธีขายฝาก

         ถ้าเป็นการขายฝากทรัพย์ที่เคลื่อนที่ไม่ได้ เช่น บ้าน ที่ดิน หรือ ทรัพย์เคลื่อนที่ได้ชนิดพิเศษ เช่น เรือมีระวางตั้งแต่ห้าตันขึ้นไป แพ สัตว์พาหนะ จะต้องทำสัญญากันเป็นหนังสือและนำไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มิฉะนั้นสัญญาขายฝากเป็นโมฆะเสียเปล่า เสมือนไม่มีการขายฝาก
         ถ้าเป็นการขายฝากทรัพย์ที่เคลื่อนที่ได้ ต้องดูว่าขายฝากกันในราคาเท่าไร ถ้าราคาต่ำกว่า 20,000 บาท ก็ตกลงกันด้วยวาจาได้ แต่ถ้าการขายฝากในราคาตั้งแต่ 20,000 บาท ขึ้นไป ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างใดอย่างหนึ่ง ลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิด หรือมีการวางมัดจำ หรือมีการชำระหนี้กันแล้วบางส่วนมิฉะนั้นจะฟ้องรอ้งหรือต่อสู้คดีไม่ได้
         คำว่าลายมือชื่อที่ต้องรับผิดหมายความว่าจะบังคับกับฝ่ายไหนต้องมีลายมือชื่อของฝ่ายนั้นในหนังสือ

กำหนดเวลาไถ่คืนทรัพย์ที่ขายฝาก

         ทรัพย์ประเภทเคลื่อนที่ไม่ได้ เช่น ที่ดิน บ้านเรือน กำหนดเวลาไถ่ครั้งเดียวหรือหลายครั้งรวมกันต้องไม่เกิน 10 ปี นับแต่วันขายฝาก แต่หากเป็นทรัพย์เคลื่อนที่ได้กำหนดเวลาไถ่ต้องไม่เกิน 3 ปี นับแต่วันที่ทำสัญญาขายฝาก คู่สัญญาจะตกลงกันขยายเวลาไถ่กี่ครั้งก็ได้ แต่ระยะเวลาขยายรวมกับเวลาเดิมแล้วต้องไม่เกินกำหนดเวลาดังกล่าว
         การขยายกำหนดเวลาไถ่ อย่างน้อยต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อ ผู้รับไถ่ (เจ้าหนี้) และหากเป้นทรัพย์ที่ จดทะเบียนที่จดทะเบียนขายฝากไว้ การมีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อผู้รับไถ่ใช้บังคับในระหว่างคู่สัญญาได้เท่านั้น แต่จะยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกที่ได้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์ที่ขายฝากไปโดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริตไม่ได้ เว้นแต่จะได้นำหลักฐานเป็นหนังสือดังกล่าวไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้ว

ไถ่ทรัพย์ที่ขายฝากจากใครได้บ้าง

โดยปกติ ผู้ขายฝาก แต่เมื่อขายฝากไปแล้วผู้ซื้อฝากอาจขายทรัพย์สินต่อไปหรือมีการกระทำใด ๆ ที่ทำให้ทรัพย์สินมี การเปลี่ยนมือไปเป็นของผู้อื่น ในกรณีเช่นนี้ ผู้ขายฝากก็ยังสามารถไถ่ทรัพย์สินได้จากบุคคลต่อไปนี้
         ทายาทของผู้ซื้อเดิม
         ผู้รับโอนทร้พย์สินที่ขายฝากนั้นสินไถ่ (เงินที่ใช้ในการไถ่ทรัพย์สินคืน) ถ้าไม่ได้กำหนดไว้ว่า เมื่อไถ่คืนทรัพย์จะต้องไถ่คืนในราคาเท่าใด ก็ต้องคิดราคาเท่ากับราคาที่ขายฝากไว้
         ถ้ากำหนดไว้ว่าจะต้องไถ่ในราคาเท่าใด ก็ให้เป็นไปตามนั้น แต่ถ้ากำหนดราคาสินไถ่ไว้เกินกว่าราคาขายฝากที่แท้จริงบวกดอกเบี้ยร้อยละ 15 ต่อปี ให้ไถ่ในราคาขายากที่แท้จริงบวกกับอีกร้อยละ 15 ต่อปี
         ถ้าครบกำหนดไถ่แล้ว ผู้ขายฝากขอไถ่ทรัพย์คืน แต่ผู้ซื้อฝากไม่ยอมให้ไถ่หากผู้ขายฝากนำเงินไปวางที่สำนักงานวางทรัพย์โดยต้องสละสิทธิที่จะถอนเงินที่วางไว้คืน กรรมสิทธิ์ในทรัพย์นั้นจะตกกลับคืนเป็นของผู้ไถ่โดยอัตโนมัติ
ข้อสังเกต กรรมสิทธิ์ในทรัพย์ที่ขายฝากไปยังผู้ซื้อฝากทันที ผู้ขายฝากไม่มีสิทธิครอบครองหรือเก็บเกี่ยวผลประโยชน์ เว้นแต่จะตกลงกันไว้เป็นพิเศษให้ผู้ขายฝากยังคงมีสิทธิครอบครองเก็บเกี่ยวผลประโยชน์ในทรัพย์ที่ขายฝาก


1 # สัญญาขายฝาก

การขายฝาก หมายถึง สัญญาซื้อขายซึ่งกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินตกไปยังผู้ซื้อ โดยมีข้อตกลงกันว่า ผู้ขายอาจไถ่ทรัพย์นั้นคืนได้ภายในเวลาที่กำหนดไว้ในสัญญา หรือมิฉะนั้นในกำหนดเวลาตามกฎหมาย คือ ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์  เช่น บ้าน ที่ดิน ต้องไถ่ภายใน 10 ปี นับแต่เวลาที่มีการซื้อขาย แต่ถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์ ต้องไถ่ภายใน 3 ปีนับแต่ซื้อขาย  
หากเกินกำหนดเวลานี้แล้วกฎหมายถือว่า กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ซื้อขายฝากกัน ตกเป็นของผู้รับซื้อฝากทันที

หลักสำคัญของการขายฝา อยู่ที่ต้องมีการส่งมอบการครอบครองโดยตรงหรือปริยายให้แก่ผู้รับซื้อฝากพร้อมกับกรรมสิทธิ์ แต่เมื่อครบกำหนดเวลาแล้ว ผู้ขายฝากมีสิทธิที่จะไถ่ถอนได้ หรือทำการขยายระยะเวลาได้นานสูงสุดถึง 10 ปี แต่ถ้าหากทางผู้ขายฝากต้องการไถ่ถอน แล้วไม่สามารถตามตัวผู้รับซื้อฝากได้ ให้นำสัญญาขายฝาก พร้อมเงินจำนวนที่กู้ไปวางทรัพย์ที่กรมบังคับคดี ก่อนสัญญาขายฝากจะครบสัญญานะครับ ก็จะถือว่าได้ทำการไถ่ถอนจากขายฝากแล้วครับต่อจากนั้นก็จะเป็นเรื่องของทางเจ้าหน้าที่จะติดต่อประสานงานให้ทาง ผู้รับซื้อฝากมาไถ่ถอนเองครับ

ข้อแตกต่างระหว่าง “การขายฝาก” กับ “การจำนอง” คือ การจำนองนั้นผู้จำนองนำทรัพย์สินของตน เช่น บ้าน-ที่ดินไปค้ำประกันหนี้เงินกู้ หากผิดนัดไม่ชำระหนี้ เจ้าหนี้ก็จะฟ้องร้องและบังคับคดียึดทรัพย์สินที่นำมาค้ำประกันไว้ แต่การขายฝากเป็นการนำทรัพย์สินไปขายให้แก่คนอื่นภายใต้เงื่อนไขที่ว่า เมื่อถึงกำหนดแล้วผู้ขายฝากมีสิทธิไถ่ถอนได้ หากเกินกำหนดก็เสียกรรมสิทธิ์ทันที






2 # รู้ให้ทัน กลโกงเกี่ยวกับการซื้อที่ดิน

          ที่อยู่อาศัยถือเป็นปัจจัยที่จำเป็นอย่างยิ่งของมนุษย์อย่างเราท่านทั้งหลาย   เพราะเป็นทั้งที่อยู่อาศัยที่ประกอบการ นำมาหากิน  หรือทำกิจกรรมต่าง ๆ การจะมีที่ดินสักแปลงใช่ว่าเป็นเรื่องง่ายดาย เพราะบางคนกว่าจะซื้อที่ดิน ได้แต่ละแปลง อาจต้องอดทน เก็บเงินมาทั้งชีวิต เนื่องจากปัจจุบันที่ดินหรือบ้านล้วนมีราคาแพงเกินกว่าที่จะเสี่ยง ฉะนั้น การจะเลือกซื้อจำต้องตรวจสอบรายละเอียด หรือหา ข้อมูลจนเพียงพอที่จะตัดสินใจ หากไม่มีการตรวจสอบ อาจเกิดข้อผิดพลาด ซึ่งนำไปสู่ความสูญเสีย อาจเสียทั้งเวลา    เสียเงิน เสียทอง เสียความรู้สึก หรืออาจเป็นคดีความกันได้ สำหรับกลโกงต่างๆ ในการซื้อขายที่ดินหรือบ้าน เท่าที่พอ จะประมวลได้เป็น ตัวอย่างเพื่อใช้เป็นอุทาหรณ์ หรือใช้เป็น   ข้อเตือนใจ เพื่อจะได้ระมัดระวังในการพิจารณาเลือกซื้อ เช่น

        1. กรณีซื้อที่ดินขั้นตอนแรกต้องตรวจสอบว่า ผู้ที่นำที่ดินมาขายให้นั้น ได้รับอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินหรือไม่   เพราะหากผู้ขายไม่ได้ขออนุญาตจัดสรรที่ดินโดยถูกต้องแล้ว สิทธิต่าง ๆ ที่ผู้ซื้อจะได้รับจากผู้ขาย หรือจาก  โครงการ แทบจะไม่มี หรือมีแต่ก็น้อยกว่ารายที่ได้ขออนุญาตโดยถูกต้อง ฉะนั้น ก่อนจะทำสัญญาซื้อขาย ผู้ซื้อควรจะตรวจสอบโดยการสอบถามผู้ขายว่าได้ดำเนินการขออนุญาตจัดสรรที่ดินถูกต้องตามกฎหมายหรือไม่ ถ้าผู้ขายระบุว่าขออนุญาตจัดสรรแล้ว ก็ควรขอดูหนังสืออนุญาตให้ทำการจัดสรร และแผนผังโครงการ ที่ได้รับอนุญาตก่อน เพราะอาจจะถูกผู้ขายหลอกลวงได้ และเมื่อตัดสินใจซื้อแล้ว สิ่งที่ต้องตรวจสอบต่อมา คือแปลงที่มีความประสงค์จะซื้อที่ผู้ขายระบุไว้นั้น ถูกต้องตรงกับแผนผังโครงการหรือไม่ เพราะหากผู้ขายระบุ หรือผู้ขายชี้แปลงในที่ดินไม่ถูกต้องกับในแผนผัง ต่อมาเมื่อมีการโอนที่ดินแล้ว และมีการก่อสร้างบ้าน อาจทำให้เกิดความเสียหาย เพราะปลูกสร้างบ้านผิดแปลง โดยไปปลูกบนที่ดินของบุคคลอื่น ซึ่งมีปัญหาต่าง ๆ ติดตามมามากมาย

        2. สิ่งที่ต้องตรวจสอบต่อมาคือผู้เป็นเจ้าของที่ดินที่จะขายหรือไม่เพราะเคยเกิดกรณีที่ผู้ขายนำที่ดินของผู้อื่นมาขาย เมื่อมีการจ่ายเงินครบแล้วผู้ซื้อกลับไม่ได้รับโอนที่ดินตามสัญญา เป็นคดีความขึ้นโรงขึ้นศาลมานักต่อนักแล้ว

        3. ตรวจสอบสัญญาซื้อขายให้ชัดเจน เนื่องจากหากเกิดกรณีพิพาทขึ้นมาว่า สัญญา ที่ทำกันเป็นสัญญาเช่าซื้อ หรือสัญญาจะซื้อจะขาย เพราะผลของสัญญาทั้ง 2 มีผลต่างกันในเรื่องการผิดนัด หากเห็นว่าสัญญาที่ทำกัน เป็นสัญญาเช่าซื้อก็ไม่ควรจะซื้อที่ดินแปลงนั้น

        4. กรณีจะซื้อที่ดินพร้อมบ้านต้องตรวจสอบว่าผู้ขายระบุว่า ขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างหรือไม่ เพราะผู้ขาย บางรายหลบเลี่ยงค่าธรรมเนียมภาษีอากร โดยโอนขายเฉพาะที่ดินอย่างเดียวไม่ได้ขายบ้านด้วย ทำให้เดือดร้อนภายหลังคำแนะนำการซื้อบ้านและที่ดินจัดสรร

        4.1. ควรเลือกซื้อบ้านและที่ดิน เฉพาะรายที่ได้รับอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินแล้วเท่านั้น
        4.2. ตรวจสอบการได้รับอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่สำนักงานที่ดินจังหวัดท้องที่ หรือสำนักส่งเสริมธุรกิจ                                    อสังหาริมทรัพย์
       4. 3. ควรตรวจสอบสาธารณูปโภคหรือบริการ สาธารณะต่าง ๆ เช่น ถนน สโมสร สนามเด็กเล่น สวนหย่อม     
                โรงเรียนอนุบาลฯลฯ ว่าตรงกับคำโฆษณาหรือไม่
        4.4. ซื้อขายที่ดินต้องจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานที่ดิน จึงชอบด้วยกฎหมาย
        4.5. การซื้อขายที่ดินพร้อมบ้าน ระวังผู้ขายหลบเลี่ยงค่าธรรมเนียมภาษีอากรโดยโอนขายให้เฉพาะที่ดิน 
               ไม่ขายบ้าน และท่านจะได้รับความเดือดร้อนในภายหลัง
        4.6. ผู้จัดสรรมีหน้าที่ต้องทำนุบำรุงรักษาสาธารณูปโภคในที่ดินจัดสรร

วิธีป้องกันการทุจริตหลอกลวง

1. เก็บรักษาโฉนด หรือหนังสือสำคัญของท่านไว้ในที่ปลอดภัยอย่าให้สูญหาย
2. อย่าทำสัญญากู้ยืมเงินเอง โดยรับมอบโฉนดไว้เป็นประกัน อาจเป็นโฉนดปลอม
3. อย่าหลงเชื่อมอบโฉนดของท่านให้ผู้อื่นอาจถูกปลอมแปลงสับเปลี่ยนโฉนดได้
4. อย่าเซ็นชื่อลงในหนังสือมอบอำนาจ โดยไม่กรอกข้อความเป็นอันขาด บุคคลผู้รับมอบอำนาจจะต้องเป็นบุคคล    ที่ไว้ใจได้
5. ก่อนซื้อ รับจำนอง หรือรับซื้อฝากที่ดินควรตรวจสอบโฉนดที่ดินหรือหนังสือสำคัญของท่าน ที่ตั้งและสภาพที่ดิน ให้แน่นอนก่อน
6. อย่าหลงเชื่อนายหน้าให้มากนัก
7. การซื้อที่ดิน ควรซื้อจากผู้ที่ไว้วางใจได้ เช่น มีใบอนุญาตทางราชการให้ทำการจัดสรร
8. หมั่นตรวจสอบที่ดินของท่านทั้งทางทะเบียน และที่ดิน
9. การตรวจสอบหลักฐานทางทะเบียน ท่านสามารถสอบถามทางไปรษณีย์ไปยัง สำนักงานที่ดินที่ที่ดินนั้นตั้งอยู่ได้
10. ทำนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดินที่ชอบด้วยกฎหมายจะต้องมาจดทะเบียน ณ สำนักงานที่ดิน
11. อย่าหลงเชื่อคำโฆษณา หรือนายหน้ามาชักจูง ควรตรวจที่ตั้งที่ดิน เช่น อยู่ใกล้หรือไกลถนน และสภาพที่ดิน เป็นอย่างไรก่อนซื้อทำอย่างไรที่ดินของท่านจึงจะปลอดภัยจากผู้ทุจริต

        11.1. ไม่มอบโฉนดที่ดิน หรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ให้แก่ผู้อื่น
        11.2. อย่าลงลายมือชื่อในหนังสือมอบอำนาจ โดยไม่กรอกข้อความให้ครบถ้วน
        11.3. ควรไปติดต่อสอบถามเจ้าหน้าที่ เกี่ยวกับที่ดินของท่านอย่างน้อยปีละ 1 ครั้ง